在日本繼承土地或建物時，成為繼承人並不代表不動產手續已經完成。自2024年4月1日起，日本已實施繼承登記義務化。這項義務同樣適用於外國籍繼承人及居住海外的繼承人。
原則上須在三年內申請
因繼承（包括遺囑）取得日本不動產的繼承人，原則上應在知悉自己發生繼承，並知悉自己取得該不動產所有權之日起三年內，申請繼承登記。
如無正當理由而未履行申請義務，可能被處以最高10萬日圓的行政罰款。期限以繼承人實際知悉相關事實的時間為基礎，因此需要依個案確認。
2024年4月1日以前開始的繼承也適用
即使繼承發生在制度施行前，只要尚未完成繼承登記，也屬於義務化的對象。如果繼承人在2024年4月1日前已經知悉自己取得該不動產，原則上的過渡期限為2027年3月31日；若之後才知悉，則從知悉之日起計算三年。
遺產分割成立後另有登記義務
繼承人日後達成遺產分割協議時，原則上還須在協議成立之日起三年內，依分割結果辦理相應登記。在一定情況下，「相續人申告登記」可用於履行基本義務，但不能代替遺產分割成立後所需的追加登記。
涉外繼承需要提早準備
- 被繼承人或繼承人具有外國國籍。
- 繼承人居住海外，無法提供日本印鑑證明。
- 需要在海外取得出生、婚姻、死亡或親屬關係文件。
- 被繼承人已歸化日本，或涉及多個國籍、住所地。
- 外國文件需要日文翻譯、認證或補充證明。
- 適用的繼承法與日本的不動產登記程序需要分別確認。
通常需要確認的文件
- 可取得的日本戶籍及住民票相關資料
- 外國出生、婚姻、死亡及親屬關係證明
- 護照、簽名證明或宣誓書
- 遺囑或遺產分割協議書
- 可識別日本不動產的資料
- 必要的日文翻譯及認證文件
實際所需文件會因國籍、住所、家庭關係及文件簽發國而異。自2026年4月1日起，登記名義人的姓名及地址變更亦適用另行的義務化規定，準備申請時應一併確認。
支援海外居住的繼承人
誠和司法書士行政書士事務所可協助確認日本境內的登記程序、蒐集及整理文件、辦理繼承登記，並在需要時與海外當地專業人士協作。可使用繁體中文、英文或日文進行線上諮詢。
更多資訊請參閱日本涉外繼承繁體中文指南及繁體中文法務服務。
最後確認：2026年7月。本文為一般資訊，實際適用法律及所需證明文件須依個別案件判斷。官方資訊：日本法務省—繼承登記申請義務化。