Real Estate Registration in Japan
外国人购买日本不动产与不动产登记
面向外国个人、海外居住者及外国企业，以简体中文直接协助日本不动产买卖、赠与、继承、抵押权及所有权登记。由同时具备司法书士、行政书士与宅地建物交易士资格的专业人士，从交易前确认到登记完成一体协助。
适合咨询的常见情况
在日本购买不动产原则上不以日本国籍或在留资格为前提，但海外当事人的身份确认、签字证明、汇款安排及登记文件通常需要提前准备。
海外个人购买日本房产
买方居住在中国大陆、香港、台湾或其他国家和地区，需要确认护照、地址及签字证明等登记文件。
外国法人名义取得
海外公司或日本法人购买办公楼、店铺、土地及投资用物业时，协助确认法人资格证明、代表权限及翻译文件。
投资、出租或第二住宅
为购买投资、出租、开发、度假或第二住宅等日本不动产的客户，办理买卖产生的所有权转移登记。可根据交易情况同时受买卖双方委托，与房地产公司、金融机构等相关方确认交割及登记文件，并为非居住者确认是否需要办理外汇法上的不动产取得后报告。
出售日本不动产
海外所有人出售日本房产时，确认本人身份、登记识别信息、签字证明及住所或姓名变更等前置登记。
赠与或亲属间转让
因赠与、夫妻或亲属间转让而变更所有权时，协助准备登记原因证明文件，并提示事前确认税务影响。
继承日本不动产
继承人在海外或被继承人具有涉外身份时，协助整理继承关系、海外证明文件及日本不动产继承登记。
可协助办理的登记与法务手续
根据交易类型、融资方式和当事人所在地，提前确定所需文件及办理顺序。
所有权及担保登记
- 因买卖、赠与或继承产生的所有权转移登记
- 新建建筑物的所有权保存登记
- 抵押权、最高额抵押权的设定、变更及注销登记
- 所有权人姓名、名称或地址变更登记
海外当事人专项支持
- 个人及法人身份、住所和代表权限文件的确认
- 海外签字证明、公证及认证文件的形式确认
- 委任状、原因证明文件及日文翻译的准备
- 与房地产中介、卖方司法书士及金融机构协调
- 登记完成文件的交付与后续事项说明
海外买家通常需要准备的资料
实际资料因居住地、个人或法人名义及交易内容而不同。请勿在未确认要求前自行办理公证或认证。
| 当事人 | 常见资料 | 确认重点 |
|---|---|---|
| 海外个人 | 护照、地址证明、签字证明、委任状等 | 姓名及地址的日文表记、签字证明的出具机构与有效性 |
| 外国法人 | 公司登记证明、章程或基本资料、代表权限证明、签字证明等 | 法人存续、代表权限、实质控制人及文件翻译 |
| 日本法人 | 法人登记事项证明书、公司印章证明书、授权文件等 | 签约及登记申请权限、融资及抵押权安排 |
| 出售方或继承人 | 登记识别信息、身份及地址证明、继承关系文件等 | 登记记录与现状是否一致、是否需要前置变更登记 |
办理流程
尽早确认身份文件和交易时间，可以减少临近交割时补件或延期的风险。
确认不动产所在地、交易类型、当事人身份、居住地及预计交割日。
说明所需资料、翻译或认证要求、登记税费及司法书士报酬。
与中介、金融机构及相关当事人协调付款、文件签署和本人确认。
向法务局提交登记申请，完成后交付登记识别信息及相关文件。
外国人购房还应确认的事项
外汇法上的取得后报告
部分外汇法上的“非居住者”取得日本不动产或相关权利后，可能需要通过日本银行提交取得后报告。是否需要报告，应根据居住者身份、取得方式、使用目的及免报规定个别判断。本事务所可在办理所有权登记时一并确认。
税务、汇款与不动产管理
购买、持有、出租及出售日本不动产可能涉及取得税、固定资产税、所得税等。具体税务判断由税理士负责；海外汇款、购房资金来源、纳税管理人及交割方式也应提前与银行和相关专业人士确认。
常见问题
外国人没有日本在留资格，也可以购买日本不动产吗？
一般而言，购买日本不动产本身并不以日本国籍或在留资格为前提。但购房不会自动取得在留资格，交易时仍需满足本人确认、付款及登记文件等要求。
人在海外，可以不来日本办理登记吗？
很多情况下可通过委任状及海外出具的身份、地址和签字证明办理，但是否需要面谈或追加本人确认，应根据交易结构和参与机构的要求判断。
海外的签字证明或公证文件可以直接使用吗？
不一定。文件名称和出具方式因国家和地区不同，法务局及交易当事人对内容也有要求。建议先确认格式，再办理公证、认证和翻译。
外国法人可以购买日本不动产吗？
可以，但需要证明法人存续、注册地址及代表权限等。根据法人注册地和文件形式，可能需要公证、认证及日文翻译。
购买日本不动产后一定要办理外汇法报告吗？
并非所有外国人购房都需要报告。判断重点通常是取得人是否属于外汇法上的非居住者，以及取得目的和免报情形，建议在交割前个别确认。
可以同时协助继承登记或公司名义购房吗？
可以。本事务所可结合涉外继承、公司登记及外汇法手续，确认办理顺序并协调所需文件。
简体中文咨询日本不动产登记
咨询时请尽量提供不动产所在地、买卖／赠与／继承等交易类型、当事人的国籍与居住地、个人或法人名义以及预计办理时间。确认情况后，我们会说明所需文件、流程及费用。