對於在日本沒有住所的外國人或外國法人而言，購買日本不動產時，除了確認買賣條件外，亦應事先妥善處理地址證明、姓名或法人資料、日本境內聯絡人、不動產登記、海外匯款，以及日本《外匯及外國貿易法》規定的申報等事項。
從交易前諮詢到完成登記，由同一窗口提供支援
購買名義及交易條件
以個人名義、日本法人名義或外國法人名義購買不動產，所需文件、稅務處理方式及日後的持有與管理安排均有所不同。
我們會在簽訂買賣契約前，協助客戶確認整體交易架構。
所有權移轉登記
本事務所由司法書士負責確認不動產登記資料、買賣雙方的身分及法人資料、地址證明與交割文件，並向日本法務局申請辦理所有權移轉登記。
外匯法及相關行政手續
對於非日本居民購買日本不動產的情況，我們會根據購買目的及交易當事人的身分，確認是否需要依照日本《外匯及外國貿易法》辦理申報，並協助整理其他必要的行政手續。
但是，居住於海外的買方，通常需要提交與日本居民不同的證明文件及登記資料。此外，視不動產所在地及用途而定，如涉及農地、森林，或位於重要設施周邊等特定區域，亦可能需要確認其他法律規定或辦理額外申報。
海外居民辦理不動產登記時，應特別確認的事項
地址證明文件
一般需要確認由國籍國或居住國政府機關核發的地址證明文件。
在部分情況下，也可考慮提交依指定方式由公證人製作的證明文件，以及護照影本等資料。
以外文製作的文件，原則上需要附上日文翻譯
日本境內聯絡人
自2024年4月1日起，居住於海外的人士申請成為日本不動產所有權登記名義人時，需要在登記申請資料中提供日本境內聯絡人的相關資訊。
如沒有日本境內聯絡人，則需要申報沒有境內聯絡人的事實。
姓名的羅馬字拼寫
外國人成為日本不動產所有權登記名義人時，需要確認其姓名的羅馬字拼寫，以及能夠證明該拼寫方式的相關文件。
外國法人的資格及設立資料
如以外國法人名義購買，需要確認該法人是否具有日本的公司法人等編號，以及其設立所依據的國家或地區法律。
同時，通常需要提交證明下列事項的文件及日文翻譯：
- 法人確實存在及合法成立
- 法人的註冊地址或總公司所在地
- 法人代表人的身分及代表權限
- 法人的設立國家或地區
- 其他與法人資格有關的資料
身分確認及簽名證明
如買方無法親自前往日本，需要事先與不動產仲介、金融機構、賣方及其他交易相關人士協調下列事項：
- 身分確認方式
- 委任書的製作方式
- 簽名證明文件
- 是否需要公證或領事認證
- 是否需要辦理其他形式的文件驗證
上述事項如延至交割前才開始準備，可能無法及時完成，因此建議儘早確認。
地址或姓名變更後的管理
購買不動產後，如所有人的地址、姓名或法人名稱發生變更，可能需要辦理變更登記。
同時，也應持續確認日本境內聯絡人、用於查詢所有權人的資料，以及其他與不動產登記有關的管理事項。
不動產買賣、交割及登記流程
事前諮詢
確認購買名義、居住地、不動產用途及購買資金等基本事項。
確認不動產及契約內容
確認不動產登記資料、買賣契約條件及需要準備的文件。
準備海外文件
準備與地址、法人資格、簽名及身分確認有關的海外文件。
交割及登記
辦理買賣價款支付、交割及所有權移轉登記。
購買後的相關手續
確認日本《外匯及外國貿易法》申報、稅務及不動產持有管理等事項。
非日本居民依外匯法辦理的申報
依照日本《外匯及外國貿易法》，非日本居民取得位於日本境內的不動產，或取得與該不動產有關的權利時，視具體情況而定，可能需要在取得後20日內辦理申報。
由於不同購買目的可能適用不同規定，因此應在簽訂買賣契約及辦理交割前，確認該交易是否屬於申報對象。
申報文件原則上以日文製作。在符合規定的情況下，可由居住於日本的代理人代為提交。
不動產登記與外匯法申報屬於兩套不同的法律制度。
即使所有權移轉登記已經完成，也不代表依法需要辦理的外匯法申報已自動完成。
日本官方參考資料：
三項專業資格 × 三種語言的綜合支援
司法書士
負責辦理下列不動產登記事項：
- 所有權移轉登記
- 抵押權設定及相關登記
- 地址或姓名變更登記
- 繼承登記
- 其他不動產登記手續
行政書士及宅地建物取引士
根據日本行政申報、許可制度及不動產交易架構，協助客戶整理交易中需要確認及辦理的相關事項。
日文、中文及英文直接溝通
本事務所由具備專業資格的人員，以日文、中文及英文直接與客戶溝通，準確銜接海外交易當事人與日本方面的不動產仲介、金融機構、賣方及其他相關人士。
常見問題
沒有居住在日本，也可以購買日本不動產嗎？
可以辦理以海外居民為所有人的不動產登記。
但需要根據個別情況，確認地址證明、日本境內聯絡人、姓名的羅馬字拼寫、身分確認、海外匯款及外匯法申報等事項。
我沒有日本的印鑑證明書，應如何辦理？
根據交易內容及買方的居住國家或地區，可以考慮使用簽名證明書、公證人認證文件或其他替代文件。
由於部分海外文件的取得及公證需要一定時間，如在交割前才開始準備，可能來不及完成，因此建議儘早諮詢。
可以外國法人名義購買日本不動產嗎？
在符合相關條件的情況下，可以外國法人名義購買。
但通常需要提交證明下列事項的文件及日文翻譯：
- 法人合法存在
- 法人的設立國家或地區
- 法人的總公司或註冊地址
- 法人代表人的身分及代表權限
- 其他與法人資格有關的資料
此外，亦應一併考慮該法人在日本的業務活動及稅務關係。
購買日本不動產後，可以取得日本的居留資格或簽證嗎？
僅購買日本不動產，並不會因此自動取得日本的居留資格或簽證。
如計畫在日本經營事業，則需要另外確認「經營・管理」等居留資格的申請條件。
※本頁內容僅提供一般性資訊。實際需要辦理的手續，會因不動產種類、所在地、交易當事人、居住地、購買目的及申請時的法律制度而有所不同。